Né acquisto né affitto: casa di proprietà, la scelta migliore è un’altra | Risparmio immenso per un futuro più roseo

In molti pensano che le opzioni per avere una casa siano ristrette: o compri subito, o resti in affitto finché puoi.

È un bivio che sembra deciso: acquistare comporta sacrifici, mutui, impegni; affittare spesso sembra sprecare soldi “a vuoto”. Tuttavia, esiste un percorso meno battuto, che mescola i vantaggi dell’uno e dell’altro, offrendo una via alternativa spesso poco esplorata.

Questo modello ibrido permette di entrare subito in casa come in affitto, ma con l’orizzonte di acquisirne la proprietà in futuro. È una proposta che sollecita chi ha difficoltà di accesso al credito o liquidità limitata, ma non vuole rinunciare al sogno di una casa sua.

Dietro a questa scelta ci sono numeri, garanzie legali e condizioni che non vanno date per scontate. Non basta sognare la casa: occorre costruire un contratto solido, che protegga l’una e l’altra parte.

Occorre anche riflettere sul “quando conviene”: non è detto che questo modello sia sempre la soluzione migliore. Occorre valutare tempi, costi accessori e scenari del mercato immobiliare per capire se davvero il beneficio supera il rischio.

Come funziona (in due fasi)

In primo luogo, si stipula un contratto che consente al conduttore di prendere possesso dell’immobile come se fosse in affitto, pagando un canone mensile. All’interno di quel canone è previsto che una parte — stabilita fin dall’inizio — sia “accantonata” come quota da imputare al prezzo finale, se si decide di acquistare. In secondo luogo, entro un termine prefissato (che può arrivare fino a 10 anni, secondo la normativa italiana) il conduttore può esercitare l’opzione di acquisto, cioè riscattare la casa pagando la differenza. Se sceglie di non acquistare, perde solo la quota del canone non imputabile e restituisce l’immobile. Questo schema è disciplinato in Italia dal D.L. “Sblocca Italia” (art. 23 del d.l. 133/2014 convertito nella legge 164/2014). Da un lato, il vantaggio è che puoi “mettere le fondamenta” della tua proprietà abitativa senza bisogno di capitale immediato.

Il canone mensile diventa in parte un investimento verso un’acquisto futuro. Comprando, hai già accumulato un anticipo implicito. Ma dall’altro, se il contratto non è chiaro, rischi che la parte del canone accreditabile sia minima o che non venga rispettata. Inoltre, se il venditore ha ipoteche o gravami sull’immobile e non lo dichiarasse, potresti trovarti con problemi legali dopo aver esercitato l’opzione.

Garanzie legali essenziali

Istituire il modello senza protezioni rende l’intero schema vulnerabile. Un elemento cruciale è la trascrizione del contratto nei registri immobiliari, che assicura che il diritto all’acquisto sia opponibile anche a terzi, proteggendo il conduttore da iscrizioni successive o ipoteche nocive.

Inoltre, il contratto deve distinguere chiaramente due componenti del canone: la parte che remunera l’uso dell’immobile (locazione pura) e la parte che va a scomputo sul prezzo finale in caso di acquisto. Questa separazione è essenziale per evitare contenziosi e ambiguità.